Derecho del Turismo en las Américas

1416 DERECHO DEL TURISMO EN LAS AMÉRICAS encuentren, así como las instalaciones, áreas, construcciones y servicios comunes conexos del respectivo desarrollo inmobiliario, siempre y cuando éste derecho se limite a un número determinado de días y semanas por un número específico de años con sujeción a los términos del correspondiente contrato”. Se trata, en todo caso, de formas de comercialización de la propiedad, cuya finalidad, según ha reconocido la doctrina comparada, es “… la cesión del uso y goce de un inmue‑ ble con fines turísticos” 84 . Ahora bien, estas modalidades están estrechamente vinculadas al inmueble que afectan, ya que su propia existencia depende de él. De hecho, la Ley prohíbe que los desarrollos inmobiliarios afectados por estas modalidades modifiquen su categoría, porcentaje de densidad habitacional, porcentaje de áreas verdes, recreativas, deportivas y estacionamiento, instalaciones, servicios y bienes comu‑ nes. Tampoco podrán aumentarse o modificarse las áreas, ni aumentar la densidad de obras o construcciones marcadas en el plano general del respectivo desarrollo (Art. 18). La naturaleza de estos derechos ha sido muy discutida por la doctrina venezolana y extranjera. Se trata de derechos que implican el uso y disfrute de una cosa con fines bien particulares. En Venezuela, Hernández‑Bretón y Ojer han reconocido que la “[c]aracterística común a todas las modalidades de tiempo compartido y multipropiedad es la finalidad del derecho de uso y disfrute de la unidad recreacional o turística residencial. Si el uso y disfrute no tiene finalidad de vivienda no se puede hablar de multipropiedad o tiempo compartido sino de comunidad o propiedad horizontal” 85 . Los propios autores han reconocido, en este sentido, que la multipropiedad tiene el carácter de un derecho real. De hecho, cuando el Artículo 22 de la Ley define al multipropietario, se refiere a él como una “… persona natural o jurídica titular de derechos indivisos de una parte alícuota de una unidad residencial vacacional o recreacional determinada de carácter turístico, así como sobre las instalaciones, servicios y áreas comunes de un desarrollo de multipropiedad”. Por su parte, la naturaleza del tiempo compartido dependerá de la forma que adopte y, en tal sentido, podrá ser real o personal. En efecto, el llamado “Tiempo­ ‑compartidario” es calificado en el Artículo 28 de la Ley que regula la materia como “Toda persona natural o jurídica, titular del uso y disfrute de una unidad residencial vacacional o recreacional de carácter turístico y de los bienes muebles 84 Lorenzetti, Contratos. Parte especial …, ob. cit., pp. 565‑566. 85 Hernández‑Breton y Ojer, Multipropiedad y tiempo compartido…, ob. cit., p. 486.